Skatteregler ved overtakelse og salg av arvet bolig

Mange arver bolig eller annen eiendom. Da er det viktig å være oppmerksom på hvilke regler som gjelder slik at man ikke får store overraskelser når det kommer til skatteutgifter.

Dokumentavgift

Dokumentavgiften utgjør 2,5 % av boligens markedsverdi. Dersom man er arving etter testament og ikke ville arvet etter loven må man betale dokumentavgift for hele summen. Dersom man på arvetidspunktet vet at man skal selge boligen videre, bør man gjennomføre prosessene sammen slik at man slipper dobbelt opp med dokumentavgift.

Ofte er den som arver boligen en arving etter loven. For den ideelle delen av boligen som vedkommende har krav på etter loven, er det ingen dokumentavgift.

Eksempel: to barn arver boligen til sin avdøde far med en markedsverdi på 4 mill. Det er kun barna som er arvinger etter loven. Dersom barna sammen overtar boligen er det ingen dokumentavgift. Dersom kun det ene barnet overtar boligen, må man betale dokumentavgift av 50 % av boligens verdi, dvs. for 2 mill.

Noen velger å overføre boligen til sine barn før dødsfallet, det vil si som en gave. Dette vil imidlertid utløse en dokumentavgift for hele verdien. Det er derfor lurt å undersøke hva som vil være den mest gunstige løsningen før man overfører boligen.

Overføring av fast eiendom mellom ektefeller er fritatt for dokumentavgift ved dødsfall. Dette gjelder uavhengig av om ektefellen skulle arvet alt eller ikke. Det samme gjelder for samboere som hadde felles folkeregistrert adresse. Vær oppmerksom på at fritak fra dokumentavgift for samboere ikke gjelder for annen eiendom enn felles bolig.

 

Skatt ved boligsalg

I mange tilfeller ønsker arvingen å selge boligen videre. Hvorvidt og hvor mye man må betale i skatt vil blant annet avhenge av om arvelater kunne solgt boligen videre skattefritt.

For at arvelater skal kunne selge boligen skattefritt er det krav om eiertid og botid. Krav om eiertid innebærer at avtale om salg må skje mer enn 12 mnd. etter at boligen ble overtatt av arvelater. Botid innebærer at arvelater har bodd i boligen som eier i 12 av de siste 24 månedene. Merk at botiden vil være oppfylt selv om arvingen har bodd på sykehjem eller lignende. Dette kalles brukshindringer. I tillegg er det krav til at arvelater har brukt minst halvparten av boligen som egen bolig, regnet etter utleieverdi. Dette er særlig en aktuell problemstilling i boliger med flere boenheter.

Dersom man selger en bolig uten å oppfylle kravene om botid og eiertid må man skatte 22 % av gevinsten fra boligsalget. Gevinsten vil si differansen mellom verdien på overtakelsestidspunkt og salgstidspunktet.

I tilfeller der arvelater oppfylte kravene for skattefritt salg, vil arvingen få oppjustert boligens inngangsverdi til dagens markedsverdi. Dersom man selger boligen relativt raskt vil markedsverdien ved salg normalt tilsvare markedsverdien ved overtakelse, og dermed kan salget bli skattefritt.

Eksempel: to barn arver boligen til sin avdøde far med en markedsverdi på 4 mill. Fordi barna ikke oppfyller kravene om botid må de betale 22 % skatt av gevinst ved boligsalg. De ønsker å selge boligen videre, og salgssummen blir 4. mill. Fordi salgssummen er den samme som markedsverdien er det ingen gevinst, og dermed ingen skatt å betale.

Noen ganger kan man også ha rett til fradrag for tap fordi man har hatt kostnader ved å selge boligen. Tilbake til eksempelet over: har barna brukt 100 000 i meglerutgifter har de hatt et tap ved at de kun får 3,9 mill. etter salget. Dette føres i skattemeldingen.

Dersom arvelater ikke oppfylte kravene om botid og eiertid, og dermed ikke hadde rett til å selge boligen skattefritt, gjelder andre regler. I et slikt tilfelle overtar arvingen inngangsverdien til arvelater, det vil normalt tilsvare det arvelater i sin tid betalte for boligen. Man overtar imidlertid eiertiden og botiden, slik at man kan bo der selv kortere.

Eksempel: to barn arver boligen til sin avdøde far med en inngangsverdi på 2 mill. Far overtok boligen for 6 mnd. siden og har bodd der siden. Barna ønsker å selge huset, som i dag er verdt 3 mill. Dersom barna selger boligen har de en gevinst på 1 mill. som skal beskattes. Barna velger i stedet å overta boligen og bo der i 6 mnd. før de selger boligen for å unngå skatt.

For fritidsboliger er det andre regler som gjelder, men mange av prinsippene er de samme. For skattefritt salg av fritidseiendom er det for eksempel krav om brukstid på fem år i løpet av de siste åtte årene, og eietid på fem år.

 

Det kan være vanskelig å navigere seg gjennom reglene om arv og skatt, og det kan være penger tjent på å undersøke hvilke regler som gjelder for din sak. Dersom du har spørsmål om arv kan du gjerne ta kontakt med oss ved å sende en uforpliktende e-post til post@nlls.no eller ringe oss på 63 81 01 40.

 

Av advokatfullmektig Eva Barrow

  • Dette feltet er for valideringsformål og skal stå uendret.